زمان استفاده از الگوی چینی در بازار ملک فرا رسیده است

زمان استفاده از الگوی چینی در بازار ملک : دو آمار رسمی مربوط به تحولات بازار معاملات و ساخت مسکن نشان می‌دهد دو موتور مولد بازار در شرایط فعلی از کار افتاده.

زمان استفاده از الگوی چینی در بازار ملک

دو آمار رسمی مربوط به تحولات بازار معاملات و ساخت مسکن نشان می‌دهد دو موتور مولد بازار مسکن در شرایط فعلی از کار افتاده و زمان جراحی بازار ملک با استفاده از الگوی جدید چینی فرارسیده است.

ایران دکستر به نقل از اخبار ساختمان

به گزارش ایران دکستر، بررسی‌‌‌‌ها با استناد به آمارهای رسمی نشان می‌دهد با قفل شدن دو موتور سرمایه‌گذاری مولد در بازار ملک شامل «موتور فروش نوسازها» و«موتور ساخت مسکن»، هم‌‌‌‌اکنون بازار مسکن یک غایب بزرگ دارد. این غایب بزرگ بازار مسکن، سازنده‌‌‌‌ها و بسازو بفروش‌هایی هستند که در نقش سرمایه‌گذاران مولد ملکی در نتیجه افزایش فعالیت‌های سفته‌‌‌‌بازی در سال‌های اخیر و اثر منفی این فعالیت‌ها بر فرآیندهای فروش و ساخت مسکن، به حاشیه بازار رانده شده‌‌‌‌اند.

آمار اول که نشان‌دهنده قفل شدن موتور اول مولد بازار مسکن یعنی فروش واحدهای مسکونی نوساز است، از ثبت یک رکورد تاریخی در بازار معاملات واحدهای مسکونی نوساز خبر می‌دهد. آبان امسال سهم فروش نوسازها از کل معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی در شهر تهران به کمترین میزان خود از ابتدا تاکنون سقوط کرد. سهم معاملات خرید و فروش آپارتمان‌‌‌‌های مسکونی نوساز که در سال قبل از جهش قیمت مسکن بیش از ۵۰‌ درصد بود، آبان امسال به ۳۲‌ درصد کاهش یافت.

این در حالی است که این سهم تنها مخصوص واحدهای مسکونی نوساز و کلید نخورده نیست و بخش عمده این آمار مربوط به سهم فروش واحدهای مسکونی دو تا پنج سال در بازار معاملات مسکن پایتخت است. سهم فروش واحدهای مسکونی نوساز و کلید نخورده به این ترتیب به مراتب کمتر از این میزان است.

سهم فروش نوسازها در بازار معاملات مسکن تهران در حالی در آبان رکورد تاریخی کمترین میزان فروش این گروه سنی از آپارتمان‌‌‌‌های مسکونی را به ثبت رسانده است که در این ماه همزمان با افزایش حضور فروشنده‌‌‌‌ها در بازار مسکن، حجم معاملات خرید آپارتمان حدود ۴۰‌ درصد نسبت به مهر افزایش یافت. این افزایش فروش در غیاب گروه بزرگی از سازنده‌‌‌‌ها و عرضه‌‌‌‌کننده‌‌‌‌های واحدهای مسکونی نوساز رخ داده است.

سقوط تاریخی سهم نوساز‌ها

سهم فروش نوسازها در سال ۹۵ (قبل از شروع دوره جهش قیمت اخیر)، برابر با ۵۵‌ درصد بود که هم‌‌‌‌اکنون به ۳۲‌ درصد سقوط کرده است.

علاوه بر این، آمار دیگر مربوط به تیراژ ساختمانی پایتخت، نشان‌دهنده ثبت کمترین رکورد تاریخی ساخت مسکن درست در میانه پاییز است. پاییز امسال، تنها ۲‌ هزار و ۹۰۰ واحد مسکونی در شهر تهران مجوز ساخت دریافت کرد که این میزان کمترین رکورد تاریخی ساخت مسکن در پایتخت است. به گونه‌‌‌‌ای که حتی در ماه‌‌‌‌های فروردین هم که بازار ساخت و معاملات مسکن حالت تعطیل یا دست‌‌‌‌کم نیمه تعطیل به خود می‌گیرد تیراژ ساختمانی پایتخت همواره از این میزان بیشتر بوده است.

تیراژ ۲‌ هزار و ۹۰۰ واحدی ساخت مسکن در پاییز ۱۴۰۰ نشان می‌دهد در صورتی که حجم ساخت‌وسازها در تهران به همین روال تا پایان سال ادامه داشته باشد، حجم کل ساخت‌وسازهای پایتخت در سال ۱۴۰۰ کمتر از تیراژ ناچیز ساختمانی سال قبل هم خواهد شد.

در حالی‌که در سال‌های ابتدای دهه ۹۰ تیراژ سالانه ساخت‌وساز شهر تهران به ۲۰۰‌ هزار واحد نیز رسید. این میزان به دلیل رکود در بازار ساخت‌وساز در پنج سال اخیر به طور متوسط سالانه کمتر از ۷۰‌ هزار واحد بود. سال گذشته از این میزان نیز کمتر شد و به ۵۳‌ هزار واحد مسکونی سقوط کرد.

دلایل افت تیراژ ساختمانی

با گریپاژ کردن موتور مولد اول در بازار مسکن یعنی موتور فروش نوسازها وموتور دوم یعنی موتور ساخت، سرمایه‌گذاری مولد نیز در بازار مسکن قفل شده است. بررسی‌‌‌‌ها درباره علت قفل شدن موتور اول سرمایه‌گذاری مولد در بازار مسکن یعنی موتور فروش واحدهای مسکونی نوساز نشان می‌دهد به حداقل رسیدن خریدهای مصرفی در بازار ملک ناشی از جهش قیمت مسکن، منجر به افت شدید سهم فروش نوسازها در بازار معاملات مسکن شده است.

این موضوع به افزایش فعالیت‌های سفته‌‌‌‌بازی در بازار ملک در نتیجه افزایش نااطمینانی‌‌‌‌ها به آینده و انتظارات تورمی از یکسو و ریسک صفر سفته‌‌‌‌بازی از سوی دیگر مربوط می‌شود. در نبود اهرم‌‌‌‌های مالیاتی موثر و بازدارنده برای ورود تقاضای سفته‌‌‌‌بازی به بازار مسکن، هزینه سفته‌‌‌‌بازی در این بازار صفر است و همین موضوع باعث شده بازار مسکن به پناهگاه امن سفته‌‌‌‌بازها تبدیل شود.

کاهش سهم فروش نوسازها در معاملات مسکن بنا به دلایلی که به آن اشاره شد اولین و مهم‌ترین عامل قفل شدن موتور دوم سرمایه‌گذاری‌‌‌‌های مولد در بازار ملک یعنی موتور ساخت است. نبود تقاضای مصرفی برای خرید واحدهای مسکونی نوساز ساخته شده از سوی سازنده‌‌‌‌ها، انگیزه آنها را برای ورود به بازار ساخت و عرضه آپارتمان‌‌‌‌های نوساز به حداقل رسانده است.

از سوی دیگر افزایش هزینه‌‌‌‌های ساخت مسکن و بالا رفتن قیمت تمام شده ناشی از جهش قیمت زمین تحت‌تاثیر افزایش فعالیت‌های سفته‌‌‌‌بازی و سوداگری در بازار زمین، موتور دوم در بازار سرمایه‌گذاری مولد ملکی را از کار انداخته است.

با قفل شدن این دو موتور، دو آسیب مهم از ناحیه به حداقل رسیدن سرمایه‌گذارهای مولد در بازار ملک ابتدا به این بازار و به زیان خریداران مصرفی آپارتمان و سپس به کل اقتصاد کشور وارد شده است. از این رو سیاستگذار مسکن با توجه به اهمیت این موضوع و تبعات منفی افت سرمایه‌گذاری مولد ملکی برای بازار مسکن و مجموعه اقتصاد کشور، باید به فوریت وارد عمل شده و ابزارهای مناسب برای راه‌‌‌‌اندازی مجدد این دو موتور را به کار بگیرد.

فعالیت سفته‌‌‌‌بازها در بازار مسکن سه بخش بازار ملک را هدف قرار داده و به آن آسیب وارد کرده است. ابتدا منجر به افزایش شدید قیمت‌ها شده است، سپس حجم معاملات مسکن به‌خصوص واحدهای مسکونی نوساز را کاهش داده و در مرحله بعد منجر به افت شدید تیراژ ساخت مسکن شده است.

سیاستگذار در این زمینه یک دو راهی پیش‌‌‌‌روی خود دارد. اولین راه مربوط به مداخله مستقیم دولت برای ساخت و عرضه تیراژ انبوه مسکن در قالب طرح خانه‌‌‌‌سازی دولتی است که راه‌‌‌‌حلی انحرافی محسوب می‌شود.

اما در قالب راه دوم که در بسیاری از کشورهای دنیا به کار گرفته شده و موفقیت‌آمیز نیز بوده است از یک اهرم موثر برای رفع انجماد ملکی، مقابله با سفته‌‌‌‌بازی و افزایش عرضه به بازار مسکن با کمترین هزینه برای سیاستگذار و بازار ملک، استفاده می‌شود. آمارها نشان می‌دهد در بازار مسکن کشور مازاد عرضه نیز وجود دارد اما به دلیل احتکار و خالی نگه داشتن تعداد بسیار زیادی از واحدهای مسکونی از سوی سفته‌‌‌‌بازها ومحتکران ملکی، تقاضای مصرفی با مشکل کمبود عرضه مواجه است.

از سوی دیگر فعالیت محتکران و سفته‌‌‌‌بازها در بازار مسکن در غیاب اهرم‌‌‌‌های مالیاتی موثر برای ایجاد هزینه و ریسک احتکار مسکن، منجر به ایجاد جهش قیمتی و تداوم آن در بازار ملک شده است.

راهکار موثر برای مقابله با این شرایط، در بسیاری از کشورهای دنیا تجربه شده است. اخیرا سیاستگذار مسکن در چین که در بازار مسکن آن مشکلاتی عینا مشابه مشکلات بازار مسکن ایران وجود دارد- یعنی هم موتور سرمایه‌گذاری مولد ملکی قفل شده وهم تورم شدید در بازار مسکن مانع از دسترسی تقاضای مصرفی به واحدهای مسکونی شده است- یک چرخش بزرگ سیاستگذاری به منظور دسترسی منطقی چینی‌‌‌‌ها به واحدهای مسکونی رخ داده است.

در سال‌های اخیر دولت چین با مداخله گسترده اما غلط در بازار مسکن حجم انبوهی از واحدهای مسکونی در خارج از محدوده شهرها احداث کرد. هم‌‌‌‌اکنون در حالی که در شهرهای بزرگ چین از جمله پکن شهروندان با تورم شدید مسکن مواجهند و دسترسی به واحدهای مسکونی برای آنها دشوار شده است ۲۰‌ درصد از موجودی کل واحدهای مسکونی در این کشور خالی از سکنه است.

این دو گانه عجیب در چین نه تنها بازار سرمایه‌گذاری‌‌‌‌های مولد ملکی را در این کشور تعطیل کرده بلکه دسترسی شهروندان این کشور به واحدهای مسکونی را بسیار گران و سخت کرده است. دولت چین در یک چرخش سیاستگذاری و برای رفع مشکلات ایجاد شده در بازار مسکن این کشور، ‌درصدد برآمده با دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی به مدت پنج سال با نرخ ۲/ ۰ تا یک درصد ارزش واحدهای مسکونی، هزینه سفته‌‌‌‌بازی در بازار ملک را افزایش داده و منجر به عرضه واحدهای مسکونی خالی از سکنه به بازار شود. این اقدام در عین حال که همزمان منجر به خروج سفته‌‌‌‌بازها از بازار مسکن می‌شود از ورود سفته‌‌‌‌بازهای جدید به بازار مسکن جلوگیری می‌کند.

با افزایش عرضه مسکن و تعدیل سطح قیمت‌ها، موتور فروش واحدهای مسکونی از جمله فروش واحدهای نوساز بار دیگر به راه می‌‌‌‌افتد و همین موضوع منجر به راه‌‌‌‌اندازی موتور ساخت و عرضه آپارتمان‌‌‌‌های جدید به بازار ملک می‌شود.

اشتراک گذاری

تقویم اخبار

آذر ۱۴۰۰
ش ی د س چ پ ج
« آبان   دی »
 ۱۲۳۴۵
۶۷۸۹۱۰۱۱۱۲
۱۳۱۴۱۵۱۶۱۷۱۸۱۹
۲۰۲۱۲۲۲۳۲۴۲۵۲۶
۲۷۲۸۲۹۳۰  

اشتراک گذاری

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

آخرین اخبار اقتصادی و عمرانی

تشدید برخورد با خودروهای آلاینده

تشدید برخورد با خودروهای آلاینده/ لزوم انتقال نمایشگاه ها به محل شهرآفتاب

تشدید برخورد با خودروهای آلاینده : لزوم انتقال نمایشگاه های پرمخاطب به مجموعه شهرآفتاب و تشدید برخورد با خودروها و... read more

ارز ۴۲۰۰ باعث افزیش تورم شد؟

ارز ۴۲۰۰ باعث افزیش تورم شد؟

بنا بر اعتقاد برخی کارشناسان حوزه اقتصاد، رشد پایه پولی، افزایش نقدینگی و تورم بیشتر، یکی از مهمترین آثار توزیع... read more

رشد بیش از 22 درصدی اعتبارات عمرانی فارس در بودجه1401

رشد بیش از ۲۲ درصدی اعتبارات عمرانی فارس در بودجه۱۴۰۱

دکستر ، احمدعلــى افــکارى به تبییــن لایحــه بودجه 1401 پرداخت و با اشــاره به اعتبارات عمرانى گفــت: اعتبارات مصوب براى... read more

قیمت جهانی نفت امروز 4 دی 1400

قیمت جهانی نفت امروز ۴ دی ۱۴۰۰

دکستر: در معاملات قبل از تعطیلات کریسمس در روز جمعه قیمت نفت برنت شاهد کاهش بود و روند افزایشی سه جلسه گذشته... read more

هدف ما واگذاری پروژه‌های عمرانی به پیمانکاران بومی است

هدف ما واگذاری پروژه‌های عمرانی به پیمانکاران بومی است

دکستر، علی محمد زنگانه ظهر چهارشنبه در جلسه با انجمن پیمانکاران ساختمانی استان با حضور نمایندگان مردم گلستان در مجلس... read more

چرا ساخت‌وسازها در کشور کیفیت ندارد؟

چرا ساخت‌وسازها در کشور کیفیت ندارد؟

دکستر، مهدی روانشادنیا، کارشناس مسکن با حضور در برنامه "گفتگوی 18:30" شبکه خبر درباره معیارهای سنجش کیفیت ساختمان در ایران و... read more

مصوبه جدید شورای عالی مسکن برای جوانان مجرد

مصوبه جدید شورای عالی مسکن برای جوانان مجرد

دکستر: رستم قاسمی وزیر راه و شهرسازی در حاشیه برگزاری نمایشگاه حمل و نقل و صنایع وابسته با اعلام اینکه... read more

پیش بینی رشد ۷۸ درصدی درآمدهای آذربایجان‌شرقی در سال آینده

پیش بینی رشد ۷۸ درصدی درآمدهای آذربایجان‌شرقی در سال آینده

دکستر : داود بهبودی در جلسه شورای برنامه‌ریزی و توسعه آذربایجان شرقی از رشد ۲۲ درصدی اعتبارات عمرانی و تفویض اختیارات... read more